2018年，地产及家居行业在这一年的动荡，一个紧接一个的“寒冬”相继而来，无论是国家政策的出台还是各种内外因素，都给整个上下游行业产业链，带来了深深的重创。

“上游感冒，下游发烧”一词，成为了贴切的概括。

寒冬虽然已来，但仍有可能是暖冬。近年，伴随着人口净流入城市的全国平均住房稀缺性持续走低，以及政策颁布的导向，成就了「长租公寓」在2018成为炙手可热的超级风口。地产巨头纷纷布局，同时也涌现了各种创业类的企业，争相抢夺市场份额以及政策红利，竞争进入白热化。

面对行业的竞争，已出现有实力的长租公寓运营机构走在趋势及行业的前端。巨头的进场，接下来的几年，集中式长租公寓在行业的比例定必大幅提升，向发达国家靠拢。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

数据来源于华泰证券2018年10月研究报告，从上获悉，集中式品牌公寓在市场的占比仍然是一个低位水平；

下面，将从三个维度进行浅析，探究具有冠军相的集中式长租公寓应如何做…

长短租搭配，「混」得好

长租公寓空置率一直是各品牌运营方直面的严峻问题。最近，利用“长短租”混搭的方式来应对这问题的品牌公寓越发增多。同时，通过短租的评论来进行口碑截流，不错的客价让整体好评提升。我们可以看出，在长租领域，短租模式也是能承担一大部分招租以及空置率等问题。

短租客户，多为逗留当地的时间较短，往往需求仅为生活必需品则可，因此快捷酒店会成为其最优先的选择；但消费升级后，短租客发现，长租公寓配备齐全的厨房、洗衣机、晾晒区、收纳甚至日常服务，在满足自身需求外更可享有优质的体验服务，为何不选择更好的？

我们以如下德国贝朗33.9m2的人才公寓为例，贝朗通过合理的户型优化，将卫浴系统、木作收纳系统、厨房系统、智能家居系统、管线系统以及设备系统融于一体。在保证每个区域都有相对舒适空间的同时，也可以满足住客居家的各种需求。如此的配备，也可大幅增加短租客选择公寓的倾向，毕竟，“想家”这个与生俱来的心底要求不会变。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

贝朗人才公寓

智能家居部分会成为长租公寓体验服务的加分项。快捷安全的智能门锁：可通过指纹解锁以及智能语音导航；智能晾衣架：带有自动升降，并可通过消毒杀菌功能。此两项智能家居逐渐成为长租公寓的标配。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

贝朗智能门锁

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

贝朗智能晾衣架

旭辉领寓博乐诗公寓、城家公寓在长租公寓领域都在尝试长短租结合出租，其中城家公寓在长短租结合中有更为专业的运营经验。城家公寓基于长年积累的酒店管理与服务经验，把华住的优势由酒店延伸到周租、月租和长租，并提供公寓、酒店、 民宿不同的产品选择，长短租结合模式上已经走出了一条自己专属的路。在城家，城市短租的产品涵盖在长租公寓里，这也是城家长短租结合的重要体现。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

技术活，「拼」得有优势

2018，长租市场的确火了，在巨头与创业者纷纷进场后，竞争越演越烈。其后，随着媒体爆出存在的一些问题后，市场开始回归理性，行业也正式开始好好地研究技术，比拼技术活的细腻，这技术所指的远不只有IT技术，还包括选址，设计、施工、运营、服务等等。

通过怎样的设计，赋予“麻雀虽小”的公寓拥有“五脏俱全”的配套；是设计的艺术；

长租公寓品牌运营方同步讲求投资回报，家居的配置设计是否得当，往往在制造成本上有直观的体现。

以贝朗厨房为例，在公寓的设计阶段提前规划，镶嵌功能组件的木作收纳模块化设计可满足不同功能的使用，可因应不同面积的户型进行模块组合配备，而各组件亦可进行工业化标准的批量生产，有利于降低制造成本以及板材浪费；

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

贝朗厨房镶嵌功能组件的木作收纳模块化设计

当有了模块化的组件，结合下厨动线、空间规划的布局，哪怕是弹丸之地的厨房区，也可让租客有条不紊地进行烹调，享用美味的佳肴。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

贝朗厨房动线图

而在施工以及配备服务上，更是技术活的高度体现。以全屋最复杂的卫浴系统为例，如何实现如积木的快速组装，二次装修的快捷更换，绿色环保等三大要素，是目前市场所需的。

贝朗魔块装配式浴室凭借1.工业化的标准生产；2.所有部件提前工厂预制；3.现场全干法施工；4.2个工人4个小时便可组装完成；5.彩钢板技术造就多样风格的卫生间；6.用材绿色环保，配备可快捷更换的设置，让其在市场上得到青睐。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

贝朗魔块装

从以上几点技术举例来看，简单的背后蕴藏大量的研发及环环相扣的各个系统进行有效交汇。技术活更有优势，决定公寓品牌在长租市场上的表现，把房子刷一刷墙就有人租的时代已过，相反行业会变得更精耕细作。

细分人群研究，「比」得靠谱

在需求上，回归到公寓的租客是谁，才能靠谱地为该人群配备其确切所需的生活用品以及硬装；如按细分人群分类，目前市场主流的公寓有养老公寓、人才公寓、单身公寓等，同一品类，但不同的人群需求却不一样。如卫生间的马桶，适老公寓会配备栏杆便于借力，而人才公寓配备的会是智能马桶。

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

①贝朗老年公寓装配式浴室

(图片来源：贝朗卫浴公众号，侵删)

②贝朗青年公寓装配式浴室

在口碑截流的时代，靠谱的配置获得好评更会是公寓品牌运营无形的宣传。

好的产品需要智慧的沉淀，拥有冠军相的赛道选手除了如上三点外，还有运营得当、营销培育粉丝等因素。后续我们将会进入到细分人群的公寓，分析更多具有冠军相的因素。

(文章来源：贝朗卫浴公众号，侵删)