买房者打“飞的”抢房 部分二线城市重启限购

18日,杭州市发布房地产限购政策,将于9月19日起暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭住房,包括新建商品住房和二手住房。杭州是继苏州和厦门之后第三个重启限购的城市。

业内人士表示,部分楼市的异常火爆,令房地产调控政策重新收紧,针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集出现,不排除有的城市加入限购和限贷的行列。

火爆 小长假的疯狂投资者

本应轻松休息的小长假,迎来了风风火火的房地产投资客。郑州白领张超便是其中一位。

“觉得假期比上班更累。”张超说,第1天家人看房选房,第2天排号摇号,第三天办手续,在三天小长假期间,他几乎所有时间都泡在了房上。

张超说,“我看中了一套位于郑州航空港区的一个欧式洋房项目,临近自贸区,且位于地铁沿线。与一周前相比,该项目已经涨了近600元,若与6月底开盘价相比涨了近3000元。”

“听说上次开盘200多套房,有八、九百人排队摇号。迫不得已,我在17号开盘前一天带家人看好后,当晚就到售楼处排队,以免买不到。”张超说。

在本轮近乎疯狂的房市当中,张超的做并不鲜见。刘蹙是张超的置业顾问,作为卖房人,他自己也被现在购房人的热情吓怕了。“上次开盘时,一位上海老太太买了3套房,这两天我告知她要加推,她直接打电话说留三套。我连忙说‘这次房子不一定能拿上’,这老太太直接来了句,‘我现在就买机票从上海飞过去,给我个账户,钱我先打给你’。真是拦都拦不住。”刘蹙说。

中原地产市场总监张大伟表示,现阶段买房者投资需求之所以旺盛,或者是因为看中未来上涨预期,期待投资获利,或者是因为害怕将来再涨,早买早安心。

少有 资金潮下的恐慌

中原地产研究核心数据显示,在刚过去的中秋小长假,新建住宅签约422套,二手房住宅签约280套,整体来看,销售量是最近几年小长假的较高点。

今年端午小长假期间,新房住宅销售213套,二手住宅销售仅70套。这意味着,虽然因为假期签约的特殊性,整体签约并不完全真实反映市场情况,但从单纯都是假期因素来看,销售量翻了几番。

“出现投资需求的主要原因是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下,投资需求被无限大地释放在房地产市场。”张大伟认为,现阶段房价爆发的原因是资金潮下的资产荒导致买房者出现了恐慌。

央行日前发布的数据显示,8月新增贷款9487亿元中,住户部门贷款新增额度高达6755亿元,该贷款额较7月的4575亿元,环比增加47.65%。

张大伟说,信贷的强劲支持,加之去库存政策的大力,引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

的确,在高销售的带动下,核心城市库存均快速去化,多个城市或面临“无房可卖”。上海某房地产研究院数据显示,截至2016年8月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米,环比减少0.9%,同比减少5.7%,库存已连续13个月同比下跌,回到了5年前的水平。

造成库存下降的主要原因便是新增供应赶不上去库存的速度。数据显示,虽然8月份推盘节奏相比7月份有所加快,但8月35城新增供应2336万平方米,依然低于其新增销售量2558万平方米。

上海某研究院智库核心研究总监严跃进表示,部分地区去化周期快速下降。以杭州为例,2014年6月杭州存销比为26.0个月,属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6.0个月,而到了8月份继续下跌至5.2个月。

“同时,南昌、南京、合肥去化周期甚至已分别降至4个月、3个月、1个月,当地楼市需开启‘补库存’阶段。”严跃进说。

从紧 “去杠杆”势在必行

房市热度的不断升温,促使地方开启收紧政策的大幕。继苏州、南京、厦门、武汉之后,最近大热的郑州、杭州也加入收紧行列。

郑州方面指出,郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,挂报价超过50%溢价率时,挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,挂报价超过50%溢价率时,挂报价中止,挂的竞买人进行较后一次现场报价,依据挂牌须知等规定,确定竞得人。

此外,除大棚户区改造用地外,居住用地及兼容居住用地的用地,土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%,溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

同时,还加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违违规行为。

杭州方面则表示,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭住房,包括新建商品住房和二手住房。

明确限购范围为,上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

浙江工业大学房地产研究所教授虞晓芬认为,今年杭州房地产市场销售量明显放大,价格也出现上涨。杭州房地产市场已出现了过度投资、投机的“苗头”。

研究核心执行总裁丁祖昱也指出,政策的离不开市场超出预期的“过热”。8月杭州商品住宅销售均价1.8万元/平方米,环比上涨11%,涨幅超过近期市场大热的南京、合肥、武汉等市,在研究核心监测的71座核心城市中排在第2,仅次于上海的14%。

丁祖昱认为,一二线楼市全面收紧在即,限购政策收紧范围或会进一步扩容,市场没有明显降温的南京、合肥、武汉等市均有类似政策的可能;力度上也可能进一步加强,如果热点城市市场还是“越控越涨”,更为严厉的首套房限购等政策也不无可能。

但张大伟表示,政策力度有限,对实际影响微弱,如果信贷不收紧,这一政策很快将被市场消化。

但值得注意的是,丁祖昱强调,虽然现阶段除苏州外政策未有力度,但未来如果调控政策不断加码、不断升级,超过一定的“临界点”后,将有可能成为“压垮骆驼的较后一根稻草”。

“政策是有叠加效应的。随着购买力、需求,较后几个月的销售量或将回落。”丁祖昱说。